二、契税（ P304-P307 ）

1. 纳税人 （ ★★ ）（ 2008 年判断题）

在我国 境内 “ 承受 ”（获得）“土地、房屋权属”（土地使用权、房屋所有权）转移的单位和个人。

2. 征税范围 （ ★★★ ）（ 2009 年单选题）

（ 1 ）国有土地使用权 出让

（ 2 ）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）

（ 3 ）房屋买卖、赠与、交换

【解释 1 】 土地使用权的转让 不包括 农村集体土地承包经营权的转移。

【解释 2 】 土地、房屋权属的典当、继承、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

【解释 3 】 视同发生土地房屋权属转移应当缴纳契税的特殊情况：（ 1 ）以土地、房屋权属作价 投资、入股 ；（ 2 ）以土地、房屋权属 抵债 ；（ 3 ）以 获奖 方式承受土地、房屋权属；（ 4 ）以 预购 方式或者预付筹资建房款方式承受土地、房屋权属。

【例题 1 ·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是（ ）。（ 2009 年）

A. 承包者获得农村集体土地承包经营权

B. 企业受让土地使用权

C. 企业将厂房抵押给银行

D. 个人承租居民住宅

【答案】 B

【解析】（ 1 ）选项 A ： 土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移；（ 2 ）选项 CD ：土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

【例题 2 ·多选题】 根据契税法律制度的规定，下列各项中，应当征收契税的有（ ）。

A. 某人将其拥有产权的一幢楼抵押

B. 某人在抽奖活动中获得一套住房

C. 某人将其拥有产权的房屋出租

D. 某人购置一套住房

【答案】 BD

【解析】 土地、房屋权属的典当、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

【例题 3 ·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，不征收契税的有（ ）。

A. 接受作价投资入股的房产

B. 承受抵债房产

C. 承租房产

D. 继承房产

【答案】 CD

【解析】 土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

3. 计税依据 （ ★★★ ）（ 2007 年判断题、 2008 年单选题、 2010 年单选题、 2011 年单选题、 2011 年多选题、 2012 年单选题、 2012 年多选题）

（ 1 ）只有一个价格的情况

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以 成交价格 作为计税依据。

（ 2 ）无价格的情况

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

（ 3 ）有两个价格的情况

土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“ 价格差额 ”；交换价格不相等的，由多交付货币或其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。

（ 4 ）补交契税的情况

以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

【例题 1 ·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，以成交价格作为契税计税依据的有（ ）。（ 2011 年）

A. 房屋买卖

B. 土地使用权交换

C. 房屋赠与

D. 土地使用权转让

【答案】 AD

【解析】（ 1 ）选项 AD ：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格为计税依据；（ 2 ）选项 B ： 土地使用权交换、房屋交换，以价格差额 为计税依据 ；（ 3 ）选项 C ：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。

【例题 2 ·单选题】 甲公司于 2012 年 9 月向乙公司购买一处闲置厂房，合同注明的土地使用权价款 2000 万元，厂房及地上附着物价款 500 万元，已知，当地规定的契税税率为 3% 。根据契税法律制度的规定，甲公司应缴纳的契税税额为（ ）万元。（ 2012 年）

A.15

B.45

C.60

D.75

【答案】 D

【解析】国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据，甲公司应缴纳契税＝（ 2000 ＋ 500 ）× 3% ＝ 75 （万元）。

【例题 3 ·单选题 】周某向谢某借款 80 万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值 90 万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款 10 万元。已知，契税税率为 3% 。根据契税法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（ 2011 年）

A. 周某应缴纳契税 3 万元

B. 周某应缴纳契税 2.4 万元

C. 谢某应缴纳契税 2.7 万元

D. 谢某应缴纳契税 0.3 万元

【答案】 C

【解析】（ 1 ） 以土地、房屋权属抵债，视同土地、房屋权属发生转移，应当缴纳契税；（ 2 ） 契税的纳税人，是在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人，在本题中，谢某是契税的纳税人；（ 3 ）谢某取得了 90 万元的房屋，应纳契税＝ 90 × 3% ＝ 2.7 （万元）；（ 4 ）如果本题改为谢某与周某进行“房屋交换”，则以 “价格差额”作为计税依据。

【例题 4 ·单选题】周某原有两套住房， 2009 年 8 月，出售其中一套，成交价格为 70 万元；将另一套以市场价格 60 万元与谢某的住房进行了等价置换；又以 100 万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为 3% 。根据契税法律制度的规定，周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的是（ ）。（ 2010 年）

A.100 × 3% ＝ 3 （万元）

B. （ 100 ＋ 60 ）× 3% ＝ 4.8 （万元）

C. （ 100 ＋ 70 ）× 3% ＝ 5.1 （万元）

D. （ 100 ＋ 70 ＋ 60 ）× 3% ＝ 6.9 （万元）

【答案】 A

【解析】（ 1 ）契税由房屋权属承受人缴纳，周某将其 70 万元的房屋出售时，由对方缴纳契税；（ 2 ）房屋进行交换的，若交换价格相等，免征契税；（ 3 ）周某以 100 万元购置新住房时，应缴纳契税＝ 100 × 3% ＝ 3 （万元）。

【例题 5 ·单选题】林某有面积为 140 平方米的住宅一套，价值 96 万元。黄某有面积为 120 平方米的住宅一套，价值 72 万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为 3% ，根据契税法律制度的规定，黄某应缴纳的契税税额为（　　）万元。（ 2008 年）

A.4.8

B.2.88

C.2.16

D.0.72

【答案】 D

【解析】（ 1 ）房屋交换，以所交换房屋的价格差额为计税依据；（ 2 ） 交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；（ 3 ） 黄某应缴纳契税＝（ 96 － 72 ）× 3% ＝ 0.72 （万元）。

4. 税收减免（ ★ ）

（ 1 ）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

（ 2 ）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

三、耕地占用税（ 2013 年新增） （ ★★ ）（ P357-P360 ）

1. 纳税人

耕地占用税的纳税人为在我国 境内 占用耕地 建房 或者从事 非农业建设 的单位或者个人。

【解释 1 】 占用 鱼塘 及其他农用土地建房或者从事其他非农业建设，也视同占用耕地，必须依法征收耕地占用税。

【解释 2 】 占用 林地 、 牧草地 、 农田水利用地 、 养殖水面 以及 渔业水域滩涂 等其他农用地建房或者从事非农业建设的，征收耕地占用税。

【解释 3 】 建设直接为农业生产服务的生产设施占用农用地的，不征收耕地占用税。

【解释 4 】 纳税人临时占用耕地，应当缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的， 全额退还 已经缴纳的耕地占用税。

2. 税率

耕地占用税实行定额税率。

【解释】 占用基本农田的，适用税率应当在国务院财政、税务主管部门规定的当地适用税率的基础上提高 50% 。

3. 计税依据

耕地占用税以纳税人“ 实际占用 ”的耕地面积为计税依据，按照适用税额标准计算应纳税额， 一次性 缴纳。

应纳税额＝实际占用耕地面积（平方米）×适用税率

4. 纳税义务发生时间

（ 1 ）经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的 当天 。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起 30 日 内缴纳耕地占用税。

（ 2 ）未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。

5. 税收优惠

（ 1 ）免征耕地占用税的项目

①军事设施。

②学校，包括 县级以上 人民政府教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、学历性职业教育学校和特殊教育学校。

【解释】 学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，应当征收耕地占用税。

③幼儿园，包括在县级以上人民政府教育行政部门登记或者备案的幼儿园用于幼儿保育、教育的场所。

④养老院，包括经批准设立的养老院为老年人提供生活照顾的场所。

⑤医院，包括县级以上人民政府卫生行政单位部门批准设立的医院用于提供医疗服务的场所及其配套设施。

【解释】 医院内职工住房占用耕地的，应当征收耕地占用税。

（ 2 ）减按每平方米 2 元的税额标准征收耕地占用税的项目

①铁路线路。

【解释】 专用铁路和铁路专用线占用耕地的，应当征收耕地占用税。

②公路线路。

【解释】 专用公路和城区内机动车道占用耕地的，应当征收耕地占用税。

③飞机场跑道、停机坪，包括经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行和停放的场所。

④港口，包括经批准建设的港口供船舶进出、停靠和旅客上下、货物装卸的场所。

⑤航道，包括在江、河、湖泊、港湾等水域供船舶安全航行的通道。

（ 3 ）农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地，建设自用住宅，可以按照当地的适用税额标准“ 减半 ”征收耕地占用税。

（ 4 ）纳税人临时占用耕地，应当缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。

四、城镇土地使用税 （ ★★ ）

1. 纳税人（ 2012 年多选题）

（ 1 ）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳。

（ 2 ）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳。

（ 3 ）土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。

（ 4 ）土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。

【解释】 城镇土地使用税对外商投资企业、外国企业同样征收。

2. 征税范围

（ 1 ）凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。

（ 2 ）建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但不包括镇政府所在地所辖行政村。

【解释 1 】建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。

【解释 2 】自 2009 年 1 月 1 日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

3. 计税依据 （ 2007 年单选题、 2008 年单选题、 2012 年判断题）

城镇土地使用税的计税依据是纳税人“ 实际占用 ”的土地面积。具体按照以下办法确定：

（ 1 ）凡由 省级 人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。

（ 2 ）尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以证书确定的土地面积为准。

（ 3 ）尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用权证书后再作调整。

4. 应纳税额

年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额